Re: Preguntas sobre el alquiler - Responde Alquiler Seguro

Apreciado Diego,

para responder a tu pregunta hemos publicado un Post sobre el tema de la fianza.

Saludos!

Re: Preguntas sobre el alquiler - Responde Alquiler Seguro

Apreciada Pilar,

Entendemos que su duda reside en saber si el requisito para tener una reducción del 100% en la renta depende únicamente de la edad de los inquilinos.

Tal y como nos indica, ha alquilado su vivienda a estudiantes menores de 25 años, por lo que entedemos que estos inquilinos no trabajan.

Los requisitos para poder tener una reducción del 100% en la renta (en lugar del 60 % general) son los siguientes:
• Tener una edad comprendida entre los 18 y 30 años
• Que tengan unos rendimientos netos del trabajo superiores al 75 % del IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples)
• Y que el arrendador disponga de un documento firmado por los inquilinos que declaren que cumplen los requisitos anteriores.

Por lo que en el caso de que sus inquilinos sean estudiantes y no trabajen, se podrá reducir el 60% del rendimiento neto del alquiler.

Próximamente prepararmemos un artículo más extenso sobre la fiscalidad en los contratos de alquiler de vivienda habitual.

El equipo de Alquiler Seguro

Re: DURACIÓN CONTRATO ALQUILER

Estimado Álvaro:

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda es la que libremente pacten las partes, según expone la Ley de Arrendamientos urbanos en su artículo 1, que establece el periodo mínimo de 5 años a favor del arrendatario. Efectivamente se prohíben los indefinidos, sin que exista un tope fijado en la Ley, pero hay dos limitaciones:

1.- Los contratos en los que no se indique plazo se entienden celebrados por 1 año.

2.- En caso de copropietarios de una vivienda, si solo firma el contrato uno de ellos, puede hacerlo, porque el contrato de arrendamiento se considera un acto de administración, si bien la duración del arrendamiento no puede exceder de 6 años.

Un saludo, Sergio lusilla

Re: MANTENIMIENTO PISO

Estimado Xavi:

El mantenimiento de ventanas de madera o una valla corresponde al inquilino por cuanto que se trata de un mantenimiento normal o pequeñas reparaciones.

Saludos, Sergio Lusilla

Re: BENEFICIARIOS ALQUILER A LOS HIJOS

Apreciado Carlos,

Para que los ingresos producidos por el arrendamiento de la vivienda no sean imputables al propietario, deberá hacer usufructuarios del mismo a un hijo o hijos. La mera declaración de herederos no exonera al propiestario a la hora de imputar los ingresos producidos.

Los usufructuarios deberán declarar imputar los ingresos netos producidos por el alquiler de dicha vivienda, quedando el propietario (en este caso se convierte en nudo propietario) exonerado de declarar dichos ingresos.

Re: DURACIÓN DEL CONTRATO

Como es bien sabido, la firma de un contrato de alquiler de un inmueble para uso de vivienda, establece la obligatoriedad para el arrendador de cumplir las prorrogas de renovación por 5 años. No obstante, en su artículo 9 la LAU recoge una excepción: La posibilidad de recuperar la posesión a la finalización de cualquiera de las prórrogas, siempre y cuando la necesidad esté ya prevista en el contrato, porque cualquier circunstancia que pueda aparecer con posterioridad a la firma no disminuye los derechos del inquilino.
El equipo de Alquiler Seguro

Re: PAGO RENTA CON FIANZA

Estimada Mercedes:
Efectivamente la fianza no puede servir de pretexto para el impago de la renta ni cabe su compensación con las rentas debidas, según se indica en su contrato y además se extrae de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos e interpretación que los Juzgados hacen de la misma. Ello se debe a que la fianza responde, entre otros extremos, de daños causados por el arrendatario en la vivienda, cuya existencia ha de ser verificada por la propiedad cuando se le reintegra la posesión, disponiendo el arrendador de 1 mes para proceder a su devolución, salvo responsabilidades del arrendatario.

En cuando a dichos daños, el artículo 1.561 del Código Civil prevé que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, indicando así mismo el artículo 1.562 del Código Civil en cuando a la vivienda que si no se dijo nada en el contrato se presume que el arrendatario la recibió en buen estado.

A tenor de lo anterior, hay que tener en cuenta la especial naturaleza de la fianza arrendaticia, regulada en el art. 36 LAU, que tiene una finalidad específica, como es la de garantizar los posibles daños que la arrendataria haya podido causar en la cosa arrendada al excederse de su uso normal –artículo 21 de la Ley-.

Por ello el inquilino no puede dejar de pagar bajo el pretexto de que hay compensación de cuantía de rentas con la fianza, pues al arrendador le deja sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en la vivienda arrendada.

En virtud de lo anterior le aconsejo remitir burofax al arrendatario indicándole lo anterior (no compensación) y dándole plazo de 24 – 48 horas para efectuar el ingreso de la mensualidad adeudada, bajo apercibimiento de que en caso contrario se formulará demanda judicial en su contra, lo que conllevará pago de lo adeudado, costas, intereses y gastos.

Saludos, Sergio Lusilla

Re: EL CONSULTORIO DEL PROPIETARIO

Estimada María Ángeles:

La consulta planteada depende del contenido del documento de finalización del contrato. Si en el mismo se indica que se reintegra al propietario la posesión de la vivienda o se le entregan las llaves del documento sirve de resolución del contrato y entrega de la posesión. Si solo se extingue el contrato a partir de una fecha determinada y no se indica nada más, usted no puede entrar en su casa por cuanto que si el inquilino sigue viviendo estaría violando su domicilio, y ello está protegido constitucionalmente, debiendo usted iniciar contra el inquilino un proceso judicial de desahucio en precario, que es el que se formula contra un ocupante sin título, como es el caso, dado que el contrato se ha extinguido.
Si verificar que el inquilino no vive y entra en la vivienda, corre el riesgo de que con posterioridad este quiera entrar y le formule denuncia por vía penal por un delito o falta de coacciones, asumiendo usted riesgos en su contra, que algunos propietarios asumen como consecuencia de su necesidad imperiosa de recuperar la posesión para hacer rentable el inmueble.
Desde luego, si el inquilino sigue ocupando la vivienda, solo le queda la vía judicial.

Saludos, Sergio Lusilla

Re: RENDIMIENTO IRPF

Estimado Sergio:
El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se regula en el artículo 23.2 de la Ley del I.R.P.F. y 16 de su Reglamento, debiendo usted tributar en su declaración por su rendimiento neto, calculado por la diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, con eventuales reducciones del 50 % o del 100 %.
Le explico el esquema de tributación:

EL INGRESO OBTENIDO POR EL PROPIETARIO CORRESPONDIENTE A LA CUANTÍA DE LA RENTA TIENE LA CONSIDERACION DE “RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO”, TRIBUTANDO EL PROPIETARIO CONFORME A LOS SIGUIENTES CONCEPTOS:
- RENDIMIENTOS ÍNTEGROS: CUANTÍA TOTAL DE LA RENTA OBTENIDA.

(-) GASTOS DEDUCIBLES: GASTOS NECESARIOS PARA LA OBTENCION DEL RENDIMIENTO:

Dentro de estos gastos están “los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute”, siendo el límite de deducción la cuantía de los rendimientos integros, que no puede ser negativa, de modo que si se paga de hipoteca más que de alquiler no hay rendimiento, pero ha de indicarlo en su declaración de la renta, no cesando la obligación de declarar.

EJ. COMUNIDAD, LIMPIEZA, HONORARIOS DE A.S.:
= RENDIMIENTO NETO (diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles).
(-) REDUCCIONES:
- Reducción del 60 %, con carácter general.
- Reducción del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.455,14 euros.
= RENDIMIENTO NETO REDUCIDO.
Es importante, y a veces lo solicita la Agencia Tributaria, que se acredite que el préstamo se corresponde con la vivienda arrendada, siendo suficiente una certificación de la entidad del banco que había concedido el préstamo hipotecario, especificando los datos identificativos del mismo, entre los que se incluyese el inmueble que gravaba y la cuenta donde eran cargadas las diferentes amortizaciones del mismo, para que se acreditase el gasto que se pretende deducir, según indica a modo de ejemplo el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 5.ª, 1308/2010 1308/2010 , de 1 de diciembre Recurso 1062/2008 1062/2008 . Ponente: MARIA ROSARIO ORNOSA FERNANDEZ.

Saludos, Sergio Lusilla

Re: DESGRAVACIÓN FISCAL

Estimado Manuel:
Si usted ya no vive en la vivienda no puede aplicarse la deducción, ello ateniendo a que la misma es una desgravación fiscal (hoy suprimida) por adquisición de vivienda habitual, sin que quepa que le reclamen las desgravaciones fiscales siempre y cuando las haya practicado conforme a la Ley por haber vivido habitualmente en la vivienda objeto de desgravación.

Saludos, Sergio Lusilla

Re: RECLAMO POR DESPERFECTOS

Estimada Lara:

Contesto a sus dudas por orden:

1.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, de modo que la duración del arrendamiento es obligatoria tanto para propietario (que debe respetar el uso) como para el inquilino, que tiene que respetar el plazo, de modo que si se va anticipadamente puede usted reclamarle, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cuantía correspondiente a las rentas del periodo no cumplido. Este periodo, si se pactaron rentas anuales, iría desde la mensualidad siguiente a la última cobrada hasta la finalización del contrato (Abril de 2.012), pudiéndosele exigir judicialmente.

2.- Desde el 11 de Noviembre cabe entender que usted recupera la posesión, con la carta y las llaves recibidas por la inmobiliaria, pudiendo disponer de la vivienda desde ese momento.

3.- La vivienda se la debe reintegrar en el mismo estado en que se le dejó, y si existen daños a los mismos se aplica la fianza, que usted no tendrá que reintegrar (sin perjuicio de reclamar otras responsabilidades).

4.- Efectivamente es un error no incluir muebles como inventario en el contrato de arrendamiento, por cuanto que ahora si se ha llevado los mismos es cuestión de prueba acreditar su preexistencia, siendo el único testigo idóneo la inmobiliaria.

Con los hechos expuestos es viable una reclamación por el periodo de tiempo no cumplido, facturas de suministros pendientes de cobro, etc, con una dificultad: la posible estancia de la demandada en el extranjero y dificultades para su localización, que harán bastante dificultoso el proceso judicial, dificultad que tiene que valorar usted, pero efectivamente lo prioritario es la recuperación de la posesión a fin de rentabilizar el inmueble y en el próximo arrendamiento contar con profesionales como Alquiler Seguro que le quiten de todos estos problemas.

Un afectuoso saludo,

Re: EL CONSULTORIO DEL PROPIETARIO

Buenas tardes Cristina,

Queremos ofrecerte la información que necesites y aclarar todas tus dudas, por eso debo pedirte que te comuniques con nosotros a través del 902 37 57 77 o si prefieres escribirnos a través de info@alquilerseguro.es. Nuestro equipo de atención al cliente, estará a tu disposición.

Re: EL CONSULTORIO DEL PROPIETARIO

Buenas tardes Luís,

A la primera cuestión, Alquiler Seguro no es una compañía de seguros o usamos seguro alguno para nuestra gestión integral del arrendamiento de su inmueble. Alquiler Seguro es una empresa de servicios especializada en arrendamientos urbanos. Que garantiza a sus clientes arrendadores, el cobro puntual de las rentas los días 5 de cada mes.


En lo referente a la segunda cuestión, Alquiler Seguro dispone de cobertura en las siguientes ciudades:

MADRID:
- Sede Central Nacional, Calle Príncipe de Vergara 103 (28006 MADRID)
Delegaciones:
- Calle General Ricardos 78 (28019 MADRID).
- Calle Bravo Murillo 89 (28003 MADRID).
- Avda. Albufera 112 (28038 MADRID).
- Avda. Rey Juan Carlos I, 92 (28915 LEGANES-MADRID).
- Avda. de Europa 12 (28224 POZUELO DE ALARCON-MADRID).

VALENCIA:
- Sede Central, Calle Colón 43 (46004 VALENCIA)

BARCELONA:
- Sede Central, Calle Mallorca 270 (08037 BARCELONA)

SABADELL:
- Sede Central, Avda. de la Concordia 27 (08206 SABADELL-BARCELONA)

SEVILLA:
- Sede Central, Plaza del Duque de la Victoria 1 (41001 SEVILLA)

Re: OBLIGACIONES DEL INQUILINO

Buenas tardes Juan,

En Alquiler Seguro garantizamos el cobro de las rentas el día 5 de cada mes, además hacemos un exhaustivo estudio a los posibles inquilinos como medida preventiva; sin embargo no podemos asegurar que el inquilino cumpla con sus obligaciones con las compañías de suministros.

Re: Arrendamiento y posterior venta

ESTIMADO ANTONIO:

No existe ningún tipo de incompatibilidad entre el arrendamiento de su vivienda y posterior venta, sin perjuicio de que si la vende vigente un contrato de arrendamiento la enajenación no extingue el mismo, de modo que el nuevo propietario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones que deriven del contrato de arrendamiento, teniendo el arrendatario derecho a estar un plazo de 5 años una vez firmado el contrato, salvo que el inquilino resuelva el contrato con anterioridad, preavisando con 30 días de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

La subrogación del adquirente en caso de venta de la vivienda arrendada se recoge en el artículo 14 Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Enajenación de la vivienda arrendada. El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato ….”

La transmisión no afecta a la existencia de la relación arrendaticia, según indica la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, 6 de Mayo de 2.003.

Re: EL CONSULTORIO DEL PROPIETARIO

Estimada María Dolores,

Para ofrecerte la información que solicitas y aclarar cualquier duda que pueda surgir, ponte el contacto con nosotros a través del 902 37 57 77, o por correo electrónico info@alquilerseguro.es
Todo nuestro equipo está a tu disposición.

Re: EL CONSULTORIO DEL PROPIETARIO

Estimada Ana,

Entre los servicios y garantías que ofrece Alquiler Seguro a sus clientes propietarios, esta la realización de un exhaustivo estudio de solvencia y viabilidad de cada una de las personas que van a ser responsables del pago de las rentas.
Esto está por escrito en el Contrato de Prestación de Servicios que firma el cliente Arrendador junto con Alquiler Seguro, cuando contrata nuestros servicios.

Mediante este estudio, se comprueba la fiabilidad y solvencia, mediante las consultas que hace nuestro Dpto. de Riesgo a los distintos ficheros de impagos tales como:

Ø RAI

Ø ASNEF

Ø CIRBE

Ø FIM, Fichero de Inquilinos Morosos

Al mismo tiempo que se realiza el estudio financiero de capacidad de pago (SCORING).
De este modo, Alquiler Seguro garantiza que el/los arrendatarios que optan a entrar a vivir en el inmueble en cuestión, son fiables y solventes.

Re: Alquiler segunda vivienda

Estimada Susana:

Si usted es propietaria de una segunda vivienda, que considero se refiere a aquella que no es su residencia habitual, la misma puede ser perfectamente objeto de un contrato de arrendamiento, siendo los pasos a seguir que usted anuncie el arriendo de la vivienda, llegue a un acuerdo con su futuro inquilino en relación a renta, periodo de duración, gastos, etc para luego firmar un contrato de arrendamiento que ha de ser redactado conforme a lo que determina la Ley de Arrendamientos Urbanos. Todos los servicios se los ofrece Alquiler Seguro, lo cuales puede visitar en nuestra página web, siendo especialmente relevante una buena selección del inquilino a efectos de evitar la morosidad en el arrendamiento, garantizándole Alquiler Seguro el cobro puntual de las rentas.

Un saludo,

Re: IMPUESTOS Y DEMÁS TRÁMITES PARA ALQUILAR DE FORMA LEGAL

Estimada Esther:

El hecho de que usted fije su residencia en el extranjero no imposibilita que usted pueda arrendar la vivienda, siendo los trámites:

1.- Localización y selección de un inquilino, negociación con el mismo de las condiciones del contrato (renta, pago de suministros, plazo, etc), que puede realizar por medio de Alquiler Seguro.

2.- Firma del contrato de arrendamiento, que tiene que firmar usted personalmente o en su caso por medio de una persona con un poder notarial, o efectuando un mandato a Alquiler Seguro.

Tras la firma, la renta que usted perciba se considera un rendimiento de capital mobiliario por el cual usted tiene que tributar, y declarar en España, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, tributando al 24,75% (hasta el 31 de diciembre de 2011 era el 24%)de la totalidad de sus rendimientos, sin que esté sometido a retención al tratarse de un arrendamiento de vivienda, de modo que este porcentaje de lo que perciba tiene que ahorrarlo para abonarlo en el ejercicio siguiente.

Atentamente,

Re: Humedad por condensación

Estimado Gregorio:

La condensación es un fenómeno que se manifiesta normalmente porque se observan humedades de importancia en el contorno de las ventanas y paramentos adyacentes; y suele ser consecuencia de la falta de estanqueidad debida en la vivienda o alguna de sus dependencias, que permite el paso de frío y aire, produciendo las condensaciones indicadas, que no suelen observarse en época estival. Para conocer la causa exacta de la condensación y proceder a la realización de obras dirigidas a evitar la causa, se hace necesario que un técnico, normalmente un arquitecto superior que luego delegará en otros profesionales si lo estima oportuno (ej. Especialista en carpintería de aluminio, miradores, etc), visite la vivienda y realice un informe, dirigiendo las futuras obras.

Las humedades afectan a la habitabilidad de la vivienda y por ende al bienestar cotidiano del arrendatario, y como tal es el propietario el obligado a su reparación, salvo que las condensaciones sean debidas a la defectuosa utilización o mantenimiento de la vivienda por el inquilino, lo que es poco probable.

Atentamente,

Re: RENDIMIENTO IRPF Y DESGRAVACIÓN FISCAL

Estimada Esther:

El no residente no puede deducirse ningún gasto del rendimiento íntegro del capital mobiliario, al contrario de lo que ocurre con los residentes, de modo que el sistema de tributación de un no residente, como va a ser tu caso, adopta como base los rendimientos íntegros (la totalidad de lo que percibas de renta), sin que existan gastos deducibles.

Un afectuoso saludo,

Re: CRITERIOS DE SELECCIÓN

Estimado José Domingo;

El cliente arrendador, contrata entre otros, los servicios de Alquiler Seguro con el fin de encontrar un inquilino fiable y solvente.

Esto se consigue a través de un exhaustivo análisis de solvencia y viabilidad, de cada una de las personas que vayan a vivir en el inmueble, que realizamos para garantizar la tranquilidad de los propietarios.
Por supuesto que el arrendador puede indicar que no está permitido tener animales de compañía, es su inmueble.

El resto de condiciones que menciona, no se pueden establecer como criterios de búsqueda de inquilinos, por parte de Alquiler Seguro en la gestión del inmueble.

Re: INFORMACIÓN

Estimado Julio,

Para poder ofrecerte toda la información detallada, y aclarar cualquier duda que pueda surgir; ponte en contacto con nosotros a través de info@alquilerseguro.es o 902 37 57 77.

Re: DECLARACIÓN DE LA RENTA

Estimada María Rebeca:

La renta que el propietario recibe correspondiente al arrendamiento de la vivienda tiene la consideración de un rendimiento de capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, debiendo declarar sus ingresos íntegros, que vienen constituidos por el importe que por todos los conceptos se recibe del arrendatario, pero es importante destacarle que usted tributa por el rendimiento neto, que se calcula por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles, que son los que puede acreditarse que son necesarios para la obtención del ingreso, dentro de los cuales se incluyen los gastos de financiación, y que dicho rendimiento neto tiene a su vez reducciones.

Así mismo el rendimiento neto tiene una serie de reducciones:

- Reducción del 60 % con carácter general.
- Reducción del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.455,14 euros.

Según observa el sistema fiscal no va a ser gravoso en su caso como consecuencia de que la renta que va a percibir no es especialmente elevada y solo el importe de la hipoteca ya supera la renta que va a percibir, lo que unido a las reducciones del rendimiento neto hará que no tribute o el impacto de lo percibido en la renta sea muy pequeño.

Le remito un esquema de lo anterior:

Normativa de aplicación: Ley 15/2.006, de 28 de Noviembre, del I.R.P.F, y normativa de desarrollo, Reglamento aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de Marzo.

EL INGRESO OBTENIDO POR EL PROPIETARIO CORRESPONDIENTE A LA CUANTÍA DE LA RENTA TIENE LA CONSIDERACION DE “RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO”, TRIBUTANDO EL PROPIETARIO CONFORME A LOS SIGUIENTES CONCEPTOS:
- RENDIMIENTOS ÍNTEGROS: CUANTÍA TOTAL DE LA RENTA OBTENIDA.
(-) GASTOS DEDUCIBLES: GASTOS NECESARIOS PARA LA OBTENCION DEL RENDIMIENTO: EJ. COMUNIDAD, LIMPIEZA, HONORARIOS DE PROFESIONALES.

= RENDIMIENTO NETO (diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles).

(-) REDUCCIONES:
- Reducción del 60 %, con carácter general.
- Reducción del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.455,14 euros.
= RENDIMIENTO NETO REDUCIDO.

Aunque no viva en la vivienda pude deducirse los gastos porque precisamente quien la disfruta es el arrendatario, siendo conveniente que usted se empadrone en su vivienda habitual, en la que va a residir.

Un afectuoso saludo,