Objeto de la reforma

Con esta reforma, el Gobierno pretende dotar al mercado del alquiler de los “mecanismos de flexibilización y dinamización” que consigan atraer “al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados” por medio de la “búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”. 

Con estos objetivos, el Gobierno plantea una serie de modificaciones sobre la Ley 29/1994 (LAU) que regirán, a partir de la entrada en vigor de la reforma, ciertos aspectos fundamentales de la citada norma:

1. Refuerzo de la libertad de pactos con prioridad a la voluntad de las partes. Artículo 4:

   • Los arrendamientos de vivienda se regirán por pactos entre las partes, dentro del marco de regulación de la Ley; continúa habiendo normas de aplicación obligatoria pero se deja más libertad a las partes à en la LAU, los arrendamientos se regían por lo dispuesto en la norma y, en su defecto, por la voluntad de las partes.

   • Se introduce el concepto de “dirección electrónica” para la comunicación de notificaciones previstas en la ley.

2. Arrendamientos excluidos de la norma. Artículo 5:

   • Quedan excluidos los arrendamientos temporales con fines turísticos.

3. Condición y efectos frente a terceros en el arrendamiento de viviendas. Artículo 7:

   • El arrendamiento de vivienda no perderá su condición aunque el arrendatario no tenga en este inmueble su vivienda habitual, siempre que permanezcan en ella su cónyuge no separado legalmente o sus hijos dependientes.

   • Se añade un punto 2 según el cual, si el propietario vende una vivienda arrendada, el nuevo propietario puede extinguir el contrato de arrendamiento de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad à con la LAU, el comprador de una vivienda arrendada debía acatar las obligaciones contraídas por el arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

4. Duración del contrato. Artículo 9:

   • Se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; si éste es inferior a tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales, llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los tres años, salvo que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas à en la LAU, las prórrogas automáticas se prolongaban hasta cumplir los cinco años.

   • No se formalizará la prórroga obligatoria cuando el arrendador reclame para sí o su familia el uso de la vivienda, previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

5. Prórroga del contrato. Artículo 10:

   • Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento, si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, treinta días de antelación, el contrato se prorrogará por un año más à en la LAU, esta prórroga tácita era de 3 años.

6. Desistimiento del contrato. Artículo 11:

   • Una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá desistir del contrato con un aviso al arrendador de treinta días à en la LAU, el inquilino podía desistir del contrato con un aviso previo de dos meses y sólo habiendo cumplido los cinco años de prórroga obligatoria. En ambos casos, se fijan en el contrato inicial de arrendamiento las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.

7. Recuperación de la vivienda por parte del arrendador. Artículo 13:

   • El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), una ejecución hipotecaria o el derecho de una opción a compra à con la LAU, todas estas opciones de recuperación quedaban a la voluntad del arrendatario durante los cinco primeros años de duración del contrato.

8. Enajenación de la vivienda arrendada. Artículo 14:

   • El comprador de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición; si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador à con la LAU, el contrato se subrogaba siempre al comprador, durante los cinco primeros años del arrendamiento.

9. Uso de la vivienda en caso de separación legal de los inquilinos. Artículo 15:

   • En caso de separación legal, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en la vivienda alquilada si le es asignado su uso, pasando a ser titular del contrato de arrendamiento à la LAU no hacía referencia a la modificación del contrato de arrendamiento.

10. Fallecimiento del inquilino. Artículo 16:

    • Las partes pactarán los derechos de subrogación del contrato de arrendamiento en caso de que el inquilino fallezca después de los tres primeros años o que el contrato se extinga al cumplirse los tres años si el fallecimiento se produce con anterioridad à con la LAU, el período de subrogación se prolongaba durante 5 años.

11. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del inquilino. Artículo 17:

    • Propietario e inquilino podrán acordar la “suspensión” del pago de la renta por un período determinado de tiempo si el inquilino asume la obligación del pago de obras de reforma o rehabilitación del inmueble; el incumplimiento por parte del inquilino de la realización de estas obras podrá ser causa de extinción del contrato à en la LAU no estaba contemplaba esta posibilidad.

12. Actualización de la renta. Artículo 18:

    • Propietario e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC; en defecto de pacto, la renta podrá actualizarse sólo en función de las variaciones del IPC à con la LAU sólo podía actualizarse la renta en función de las variaciones del IPC.

13. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario. Artículo 19:

    • Transcurridos tres años del contrato de arrendamiento, el propietario podrá realizar obras de mejora en la vivienda arrendada y repercutir su coste en la renta cobrada al inquilino à con la LAU, el plazo para incrementar la renta en función de las obras en la vivienda era de 5 años.

14. Atribución de los gastos de mantenimiento de la vivienda arrendada. Artículo 20:

    • Se reformula el apartado 2 para modificar el plazo de vigencia del contrato (tres años).

15. Obras del arrendatario. Artículo 23:

    • Se modifica el texto prohibiendo expresamente las obras por cuenta del arrendatario que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

16. Obras de adaptación de la vivienda para discapacitados. Artículo 24:

    • Se incluye el derecho de los inquilinos a efectuar obras para la adecuación de la vivienda al uso de personas mayores de 70 años à en la LAU, estas obras estaban limitadas a la adecuación de la vivienda para personas con discapacidad.

17. Derecho de adquisición preferente del inquilino sobre la vivienda. Artículo 25:

    • Se modifica el punto 8 estableciendo que inquilino y propietario podrán pactar la renuncia del primero al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado; si no se pacta esta renuncia, el propietario deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa à con la LAU, el pacto por el cual el inquilino renunciaba al derecho preferente de compra era sólo válido en contratos superiores a cinco años.

18. Incumplimiento del contrato de arrendamiento. Artículo 27:

    • Se añade un nuevo punto que determina el procedimiento para la cancelación del contrato de arrendamiento en caso de impago de la renta por parte del inquilino, sólo para arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad. Para recuperar la vivienda, el propietario deberá requerir judicial o notarialmente al inquilino el pago de la renta; pasados 10 días sin respuesta por parte del inquilino o habiendo éste aceptado la resolución, el arrendador podrá cancelar el contrato.

19. Resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendador. Artículo 35:

    • Se añade el pleno derecho a resolver el contrato de arrendamiento por parte del propietario en caso de la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador.

20. Fianza. Artículo 36:

    • El plazo para la actualización de la fianza se condiciona al cumplimiento de tres años de contrato.

Modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil

• Se introducen mejoras dirigidas a reducir plazos en los procedimientos de desahucio en caso de impago de la renta.

Creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

• Se aprueba la creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler al que tendrán acceso los propietarios que deseen consultar si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

Ayudas al alquiler

• Se mantienen las ayudas a inquilinos en vigor hasta la puesta en marcha de las nuevas ayudas del Plan de Vivienda 2013-2016.

Consulta el texto íntegro de la Ley del Alquiler publicado en el BOE.