Consultorio del Propietario

ene.
10
2019

¿Quién debe hacerse cargo de las averías en un piso alquilado?  

Publicado por Asesoría Jurídica Alquiler Seguro     35 Comentarios


Ante las dudas que suelen preguntar los usuarios en torno a quién debe hacerse cargo de las averías, si arrendador o arrendatario, en este artículo resumimos las respuestas más habituales.

REPARACIÓN DE AVERÍAS EN GENERAL

Por norma general, las averías las abona el propietario, salvo aquellas que se han producido por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario. El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías.

En relación con la obligación del propietario arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la casa arrendada, el art. 1554.2 del Código Civil dispone que el arrendador está obligado a hacer "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla (la vivienda) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada". Por otra parte, en el art. 21.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el título ‘Conservación de la vivienda’ se reitera esta obligación al imponer al arrendador el deber de "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario...".

¿QUÉ SON "OBRAS O REPARACIONES NECESARIAS"?

Sin embargo, ninguna de las normas citadas aclara lo que se entiende por "obras o reparaciones necesarias". Esta situación ha obligado a la jurisprudencia a tomar medidas con una labor de decantación, atendiendo a las circunstancias del caso particular. En este sentido, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado que son necesarias (y por tanto a cargo del arrendador):

  • "Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato" (STS 2 de junio de 1951)
  • Las obras "de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" (STS 5 de octubre de 1951)
  • "Las indispensables para el disfrute de la casa" (STS 7 de noviembre de 1961)
  • "Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe" (STS 30 de enero de 1970)
  • Y aquello que "ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor" (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980)
  • Incluyendo "tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)" (STS 5 de diciembre de 1989).

REPARACIÓN DE ELECTRODOMÉSTICOS EN GENERAL

La sentencia de la AP Badajoz, Sec. 2.ª, 473/2007, de 27 de diciembre establece lo siguiente: "La reparación de los electrodomésticos que fue pagada por el arrendatario deberá ser abonada al mismo por el arrendador. Esta reparación debió haber sido costeada por el arrendador. A ello le obligaba el artº 21 de la LAU." Os indicamos unos ejemplos concretos de lo referido anteriormente (los más comunes):

LAVADORA

Según la Sentencia de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 380/2009, de 20 de julio, "el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador"; Sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre: según el art. 1561 CC el arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo. La fotografía de la lavadora muestra un electrodoméstico deteriorado en su aspecto exterior, es decir, que no era precisamente nuevo. Si a ello se le une la escasa entidad de la avería denunciada y de su montante, ello hace suponer que dicho percance ha sido debido al proceso obsolescencia del aparato, más que debido al mal uso realizado por el arrendatario"

NEVERA

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 410/2009, de 5 de octubre: "le corresponde al arrendador en cuanto a la reparación de la nevera, no puede estimarse acreditado que la reparación efectuada fuera debida a mal uso realizado por los arrendatarios y no consecuencia del deterioro por uso habitual."

CALDERA

Como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre: "la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año."

Estas son las averías más frecuentes y cómo deben resolverse. Si no lo tienes del todo claro, es importante que revises tu contrato y, ante cualquier duda que te surja, recuerda que puedes acudir a Alquiler Seguro. ¡Estaremos encantados de ayudarte!





Consulta: ¿Quién debe hacerse cargo de las averías en un piso alquilado?

35 Comentarios



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  • David Salvador Gómez Zapata 1 años 13 días hace
    Buenos días, vivo en un piso de alquiler y el plato de ducha que es de "plástico" o un material no muy bueno le ha salido una grieta por el uso, no se a quien corresponde pagarlo si al casero o a mi como inquilino.

    El propietario ya lo sabe pues se lo dije hace unos días y estamos esperando para ver si el seguro de la casa se hace cargo, pues el seguro que tengo como inquilino (y que Alquiler Seguro) es el que nos hizo el día de la firma del piso me ha dicho que no se hacen responsables.

    Muchas gracias y un saludo.

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    • Alquiler Seguro 1 años 13 días hace
      Hola David, a la espera de lo que os comente el seguro de la vivienda, y en el caso de que este no se hiciera responsable, recordarte que las pequeñas reparaciones, el mantenimiento habitual o aquellas que sean por negligencia; corresponden al arrendatario. Por otro lado, todas las reparaciones que no sean las anteriormente expuestas, son responsabilidad de la propiedad.

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      • David Salvador Gómez Zapata 1 años 13 días hace
        A la espera de lo que diga el seguro del propietario, ya que el mio dice que no quieren saber nada, ¿quien determina si es una pequeña reparación, mantenimiento habitual o negligencia? Pues creo que el arreglo de una cabina de ducha no es una pequeña reparación, no es algo habitual de mantener y si no he hecho un uso negligente tendrá que decidirlo alguien.

        Un saludo.

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        • Alquiler Seguro 363 días hace
          Tal y como dices en principio un plato de ducha no suele tratarse de mantenimiento habitual, no obstante, es un técnico el que certifica el origen de la avería. Saludos.

          Responder
  • Jose 1 años 61 días hace
    Hola buenas tardes. Tengo un piso alquilado y el primer año me hice cargo de todas las reparaciones aun siendo pequeña, pero ahora salieron dos reparaciones ( la persiana de la habitación se rompió una lama y la mampara del baño que no cierra bien ), y le comunique al inquilino que tiene que hacerse cargo él de las pequeñas reparaciones ocasionadas por el uso de la vivienda.
    Me ha dicho que no esta de acuerdo y que no es así, y que mientras que no cumpla con mis obligaciones se descontará del alquiler la couta que estime. Así lo ha hecho, lleva cuatro meses descontándose 130 euros del alquiler. Puede hacer esto?, Si lo denuncio que posibilidades tengo de ganar?. Muchas gracias por la consulta.

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    • Alquiler Seguro 1 años 17 días hace
      Buenas tardes,
      Tal y como señala la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21:
      El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, no obstante, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Por tanto, y si se trata de averías que puedan ser consideradas y peritadas como pequeñas reparaciones, el inquilino debe subsanarlas y no descontar la renta. Le recomendamos hablen ambas partes e intenten alcanzar un acuerdo.


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  • Tam 1 años 328 días hace
    Buenas tardes: tengo un grifo que gotea,quien lo tiene que arreglar ¿propietario o inquilino?gracias

    Responder
    • Alquiler Seguro 1 años 327 días hace
      Hola Tam, podemos entender que se trata de una pequeña avería y del mantenimiento de la vivienda, por lo que el arrendatario debería hacerse cargo de la reparación, no obstante, consulte con el propietario y coménteselo. Saludos.

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  • Antonio Espuch 2 años 30 días hace
    Buenas tardes, mi inquilino a tenido un atasco en la tubería de desague común que afecta a la bañera lavabo y fregador de la cocina, en la bañera se veían restos orgánicos de comida, pelos etc, vino una empresa especialista y limpio tuberías y desatasco el problema al abrir todos los grifos el agua era tragada por los desagues sin problema, le he avisado a mi inquilino de que limpie bien los platos y utilice filtros en la boca del desague que yo mismo le he comprado para el fregador y la bañera (cuando he estado en casa he podido ver que no están colacados.¿ SI SE VOLVIERA A ATASCAR EL MISMO DESAGUE QUIEN DEBE DE PAGAR EL DESATASCO? ¿ SI EL AGUA SE DESBORDARA DEBIDO AL ATASCO Y CAUSARA DAÑOS EN MUEBLES PAREDES Y SUELO DE LA VIVIENDA Y TAMBIEN AL VECINO DE ABAJO QUIEN ES RESPONSABLE Y DEBE DE PAGAR LOS DESPERFECTOS?

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    • Alquiler Seguro 1 años 327 días hace
      Hola Antonio, si tal y como indicas se trata de un mal uso y mantenimiento, en el caso de que se volviera a repetir la situación le correspondería al arrendatario. Saludos.

      Responder
  • Jesus Morales Manso 2 años 32 días hace
    Buenos días, se ha estropeado la persiana, y no sube ni baja. Por nuestra parte como inquilino no hemos hecho ningún mal uso de la misma ¿quién consideráis que debería asumir el coste de dicha reparación?
    Gracias por vuestra ayuda. Saludos

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    • Alquiler Seguro 1 años 327 días hace
      Hola Jesus, se trata de una pequeña reparación y por tanto entendemos que es el mantenimiento habitual del inmueble. Saludos.

      Responder
  • cheli 2 años 120 días hace
    Hola soy la inquilina de una vivienda, resulta que los electrodomesticos son mas viejos que la polca, este verano 2016 el frigo empezó a fallar y se lo avisamos al casero, pero como siguió funcionando el propietario no envió a ningun técnico (por wasap nos reconoció que ya había dado algun fallo que otro), el pobre frigorifico aguantó hasta el puente de la inmaculada que finalmente pasó a mejor vida. llamamos al casero y nos repuso el frilgorifico sin problemas, el perjuicio económico para mi surge cuando en el frigorifico ademas de la comida, tenia guardadas 4 vacunas bexero valoradas en 426 euros(las cuales deben estar refrigeradas), el casero dice que no se hace responsable de ese coste y me gustaria saber si le puedo reclamar esa cantidad ya que desde el verano empezó a dar problemas el frigorifico y no nos mandó ningun técnico. (tengo la pruebas de wasap, las facturas y vacunas intactas)

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    • Alquiler Seguro 1 años 327 días hace
      Estimada Cheli, lamentamos los perjuicios que hayas podido sufrir, no obstante, respecto a la reclamación, puede intentarla hacer al seguro del inmueble, que como inquilino es recomendable tener.

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  • Jesús 2 años 173 días hace
    Buenos días:

    Soy inquilino de una vivienda y hay que sustituir el motor de una persiana eléctrica valorado en 300 euros, indicándome la arrendadora que he de hacer frente al 50% de ese importe, ¿ese desembolso no lo tiene que afrontar la arrendadora en el 100%? Otros dos desperfectos son, el abombamiento de los azulejos de la pared de la cocina (se ha debido de recalcar la pared) y la humedad en la pared de un dormitorio, al igual que a otros vecinos en esa parte del edificio, ¿quién tienes que pagar esas dos reparaciones?

    Gracias por su ayuda,

    Responder
    • Alquiler Seguro 2 años 164 días hace
      Hola Jesús, en el caso de las humedades, que por lo que nos comenta, sufren también sus vecinos, puede ser un problema de la comunidad, por tanto deberá ser la comunidad de propietarios la que evalúe el siniestro y lo repare. Por otro lado, en cuanto a la persiana y tal y como comentamos en esta entrada " El arrendador tiene el deber de "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario..."

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  • David 2 años 348 días hace
    Hola. En mi caso, la bomba de depuración de la piscina ha sufrido una avería irreparable y hay que sustituirla. El propietario rehusa argumentando que son gastos de mantenimiento normales y corresponden al arrendatario. Cómo se podría interpretar la avería de un elemento de estas características?

    Responder
    • Alquiler Seguro 2 años 347 días hace
      Hola David, por lo que me comentas, al no tener reparación no existe la posibilidad de un mantenimiento sobre la misma, y al ser un elemento imprescindible para usar la piscina, salvo que se haya roto por un mal uso de la misma, debería de ser el propietario el que se encargue de la sustitución de la misma.

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  • M CARMEN De la torre leon 2 años 359 días hace
    Las reparacion de una lavadora corre a cargo de?? Arrendatario o arrendador

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    • Alquiler Seguro 2 años 358 días hace
      Hola Carmen, como en la mayoría de los casos que tratan de averías dependerá de si está se ha estropeado por un mal uso de la misma, cuya responsabilidad será del inquilino, o si por el contrario la avería se debe al desgaste o tiempo de la misma.

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  • Marta 3 años 0 días hace
    Hola, tengo una casa alquilada y ha habido un problema en el tejado por las lluvias de Madrid de abril y mayo, el propietario me lo comunica el 19 de abril, con las continuas lluvias la empresa que tiene que reparar el tejado nos ha dicho que hay que esperar a que seque bien. El inquilino no nos ha pagado este mes y dice que no va a pagar porque tiene la gotera y el techo de una habitación mal, que tenemos que ver qué parte paga. ¿Qué tenemos que hacer?. Gracias.

    Responder
    • Alquiler Seguro 2 años 354 días hace
      Hola Marta, este tipo de obras las contempla la Ley de Arrendamiento Urbanos en el artículo 21.2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.” Por ello el inquilino tiene que soportar la obra y seguir con sus obligaciones de arrendatario de pagar todos los meses la renta, dado que no es óbice este problema con incumplir las responsabilidades del arrendatario. El procedimiento más adecuado es informar al inquilino de que se van a realizar este tipo de reparaciones en el menor tiempo posible pero que tiene que pagar las rentas de todas formas. Si la obra dura más de 20 días (o la avería no se puede reparar dentro de ese plazo) se tiene que descontar una parte proporcional de la renta correspondiente ala parte de la vivienda que el arrendatario no pueda disfrutar.

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  • Grin 3 años 19 días hace
    Buenas tardes, Quisiera saber si entre la reparación de electrodomésticos que debería asumir el arrendador se encuentra el horno de la cocina, ya que se ha averiado por completo y no sabemos si el arrendador esté dispuesto a asumir ese gasto. Gracias de antemano por vuestra ayuda

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    • Alquiler Seguro 3 años 17 días hace
      Estimado amigo, en primer lugar habría que detectar el origen de la avería. Si esta se debe a un mal uso del electrodoméstico, el responsable de su reparación será el arrendatario. Si por el contrario, las causas son otras, el propietario deberá de atender la reparación.

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  • jose antonio 3 años 29 días hace
    hola qe tal, gracias por la informacion dada, tengo una consulta. Que desde que entre en la vivienda no funciona el aire acondicionado dado que es de calor y frio, y este invierno a sido frio. Se le puede denunciar al propietario por no venir a arreglarlo. Y otras cosas similares estan igual. Muchas gracias por la consulta.

    Responder
    • Alquiler Seguro 3 años 28 días hace
      Estimado Jose, En primer lugar lo que le recomendamos es que si hay algún tipo de avería en su inmueble, se lo comunique al propietario para que tenga conocimiento del mismo. Esta comunicación, le recomendamos que la haga de forma fehaciente, esto es por ejemplo a través de burofax. El propietario debe hacerse cargo de las averías del inmueble, siempre y cuando estas no sean por causa del inquilino ni lo que se puede definir como “pequeñas averías”. Saludos.

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  • Yandry 3 años 31 días hace
    Buenas tardes, la bañera de mi habitación estaba atascada y me ha creado húmedad en la cocina, he logrado desatascarla pero sigue filtrando agua por lo que no nos podemos duchar en ese baño, quien me la arregla? El propietario o yo? Ellos me han dicho que no se hacen cargo porque seguro es del mal uso, y como se yo si es culpa mía?

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    • Alquiler Seguro 3 años 31 días hace
      Estimada Yandri, En primer lugar le recomendamos que contacte con el propietario y le comunique de forma fehaciente el problema que tiene. Para dirimir si se debe a un mal uso de las instalaciones o a una avería común, lo aconsejable es que se contacte con un técnico especialista para que lo estudie. En el caso de tratarse de un uso deficiente, la reparación le corresponderá al arrendatario, en caso contrario, el propietario tendrá que subsanar la deficiencia.

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  • Pilar 3 años 76 días hace
    Quien tiene que reparar la avería de un WC atascado, el arrendador o el arrendatario? Gracias

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    • Alquiler Seguro 3 años 74 días hace
      Estimada Pilar, todo depende del origen del atranco. Si se trata de un atasco derivado de las bajantes que afecta a todos los vecinos, este dependerá de la comunidad. Si por el contrario, es un atranco en su domicilio provocado por el uso de la instalación, al tratarse de un mantenimiento habitual, el responsable de la subsanación será el arrendatario

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  • daniel mateu moreno 3 años 94 días hace
    hay ALGÚN PLAZO MÁXIMO EN QUE SE DEBAN ARREGLAR LOS DESPERFECTOS/MANTENIMIENTO DEL PISO? LLEVO DOS MESES CON EL SUELO DEL PASILLO ROTO Y AUN NO SE HA ARREGLADO. ALUDE FALTA DE TIEMPO , PRESUPUESTOS AUN NO REVISADOS ETC.. PARECE SER QUE LA DURACIUON DEL ARREGLO ES DE UNOS TRES DIAS.

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    • Alquiler Seguro 3 años 77 días hace
      Estimado Daniel, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece ningún plazo para que se lleven a cabo las reparaciones, solo establece la obligación del arrendador a realizar todas las reparaciones para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, Artículo 21.1 de la LAU. Si las reparaciones tuvieran que ser de urgencia con el fin de evitar un “daño inminente o incomodidad grave”, previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá realizar las reparaciones exigiendo su inmediato importe al arrendador.

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      • Marta 2 años 162 días hace
        Que la nevera no funcione se consideraría como incomodidad grave?

        Responder
        • Alquiler Seguro 1 años 327 días hace
          Lo recomendable es que hable con tu propietario y le comuniques la avería para que en el caso de corresponderle proceda al cambio de la misma. Saludos

          Responder
  • Alessandra Cristina Da Cruz Branco 3 años 99 días hace
    Buenas tardes, he entendido que entonces el propietário delpiso que alquilo es el responsable segun cita la lei por las averías de una caldera, pues según él quieren que pague yo el seguro del gás siendo que no está en el Contrato y que no estoy obligada a pagar este Seguro. quieren que yo haga cargo del Seguro o que cancele,porque ellos antes de alquilarme pagaban ese Seguro, ahora o me lo pago o me hago cargo de la avería si presenta algún problema en la Caldera, cosa que ya les dije que no estoy de acuerdo. Gracias

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