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Asesoría Jurídica Alquiler Seguro
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Ante las dudas que suelen preguntar los usuarios en torno a quién debe hacerse cargo de las averías, si arrendador o arrendatario, en este artículo resumimos las respuestas más habituales.
REPARACIÓN DE AVERÍAS EN GENERAL
Por norma general, las averías las abona el propietario, salvo aquellas que se han producido por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario. El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías.
En relación con la obligación del propietario arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la casa arrendada, el art. 1554.2 del Código Civil dispone que el arrendador está obligado a hacer "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla (la vivienda) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada". Por otra parte, en el art. 21.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el título ‘Conservación de la vivienda’ se reitera esta obligación al imponer al arrendador el deber de "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario...".
¿QUÉ SON "OBRAS O REPARACIONES NECESARIAS"?
Sin embargo, ninguna de las normas citadas aclara lo que se entiende por "obras o reparaciones necesarias". Esta situación ha obligado a la jurisprudencia a tomar medidas con una labor de decantación, atendiendo a las circunstancias del caso particular. En este sentido, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado que son necesarias (y por tanto a cargo del arrendador):
- "Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato" (STS 2 de junio de 1951)
- Las obras "de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" (STS 5 de octubre de 1951)
- "Las indispensables para el disfrute de la casa" (STS 7 de noviembre de 1961)
- "Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe" (STS 30 de enero de 1970)
- Y aquello que "ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor" (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980)
- Incluyendo "tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)" (STS 5 de diciembre de 1989).
REPARACIÓN DE ELECTRODOMÉSTICOS EN GENERAL
La sentencia de la AP Badajoz, Sec. 2.ª, 473/2007, de 27 de diciembre establece lo siguiente: "La reparación de los electrodomésticos que fue pagada por el arrendatario deberá ser abonada al mismo por el arrendador. Esta reparación debió haber sido costeada por el arrendador. A ello le obligaba el artº 21 de la LAU." Os indicamos unos ejemplos concretos de lo referido anteriormente (los más comunes):
LAVADORA
Según la Sentencia de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 380/2009, de 20 de julio, "el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador"; Sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre: según el art. 1561 CC el arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo. La fotografía de la lavadora muestra un electrodoméstico deteriorado en su aspecto exterior, es decir, que no era precisamente nuevo. Si a ello se le une la escasa entidad de la avería denunciada y de su montante, ello hace suponer que dicho percance ha sido debido al proceso obsolescencia del aparato, más que debido al mal uso realizado por el arrendatario"
NEVERA
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 410/2009, de 5 de octubre: "le corresponde al arrendador en cuanto a la reparación de la nevera, no puede estimarse acreditado que la reparación efectuada fuera debida a mal uso realizado por los arrendatarios y no consecuencia del deterioro por uso habitual."
CALDERA
Como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre: "la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año."
Estas son las averías más frecuentes y cómo deben resolverse. Si no lo tienes del todo claro, es importante que revises tu contrato y, ante cualquier duda que te surja, recuerda que puedes acudir a Alquiler Seguro. ¡Estaremos encantados de ayudarte!
Consulta: |
¿Quién debe hacerse cargo de las averías en un piso alquilado? |
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David Salvador Gómez Zapata
2 años 262 días hace
Buenos días, vivo en un piso de alquiler y el plato de ducha que es de "plástico" o un material no muy bueno le ha salido una grieta por el uso, no se a quien corresponde pagarlo si al casero o a mi como inquilino.
El propietario ya lo sabe pues se lo dije hace unos días y estamos esperando para ver si el seguro de la casa se hace cargo, pues el seguro que tengo como inquilino (y que Alquiler Seguro) es el que nos hizo el día de la firma del piso me ha dicho que no se hacen responsables.
Muchas gracias y un saludo.
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Jose
2 años 310 días hace
Hola buenas tardes. Tengo un piso alquilado y el primer año me hice cargo de todas las reparaciones aun siendo pequeña, pero ahora salieron dos reparaciones ( la persiana de la habitación se rompió una lama y la mampara del baño que no cierra bien ), y le comunique al inquilino que tiene que hacerse cargo él de las pequeñas reparaciones ocasionadas por el uso de la vivienda.
Me ha dicho que no esta de acuerdo y que no es así, y que mientras que no cumpla con mis obligaciones se descontará del alquiler la couta que estime. Así lo ha hecho, lleva cuatro meses descontándose 130 euros del alquiler. Puede hacer esto?, Si lo denuncio que posibilidades tengo de ganar?. Muchas gracias por la consulta.
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Tam
3 años 212 días hace
Buenas tardes: tengo un grifo que gotea,quien lo tiene que arreglar ¿propietario o inquilino?gracias
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Antonio Espuch
3 años 279 días hace
Buenas tardes, mi inquilino a tenido un atasco en la tubería de desague común que afecta a la bañera lavabo y fregador de la cocina, en la bañera se veían restos orgánicos de comida, pelos etc, vino una empresa especialista y limpio tuberías y desatasco el problema al abrir todos los grifos el agua era tragada por los desagues sin problema, le he avisado a mi inquilino de que limpie bien los platos y utilice filtros en la boca del desague que yo mismo le he comprado para el fregador y la bañera (cuando he estado en casa he podido ver que no están colacados.¿ SI SE VOLVIERA A ATASCAR EL MISMO DESAGUE QUIEN DEBE DE PAGAR EL DESATASCO? ¿ SI EL AGUA SE DESBORDARA DEBIDO AL ATASCO Y CAUSARA DAÑOS EN MUEBLES PAREDES Y SUELO DE LA VIVIENDA Y TAMBIEN AL VECINO DE ABAJO QUIEN ES RESPONSABLE Y DEBE DE PAGAR LOS DESPERFECTOS?
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Jesus Morales Manso
3 años 281 días hace
Buenos días, se ha estropeado la persiana, y no sube ni baja. Por nuestra parte como inquilino no hemos hecho ningún mal uso de la misma ¿quién consideráis que debería asumir el coste de dicha reparación?
Gracias por vuestra ayuda. Saludos
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cheli
4 años 4 días hace
Hola soy la inquilina de una vivienda, resulta que los electrodomesticos son mas viejos que la polca, este verano 2016 el frigo empezó a fallar y se lo avisamos al casero, pero como siguió funcionando el propietario no envió a ningun técnico (por wasap nos reconoció que ya había dado algun fallo que otro), el pobre frigorifico aguantó hasta el puente de la inmaculada que finalmente pasó a mejor vida. llamamos al casero y nos repuso el frilgorifico sin problemas, el perjuicio económico para mi surge cuando en el frigorifico ademas de la comida, tenia guardadas 4 vacunas bexero valoradas en 426 euros(las cuales deben estar refrigeradas), el casero dice que no se hace responsable de ese coste y me gustaria saber si le puedo reclamar esa cantidad ya que desde el verano empezó a dar problemas el frigorifico y no nos mandó ningun técnico. (tengo la pruebas de wasap, las facturas y vacunas intactas)
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Jesús
4 años 58 días hace
Buenos días:
Soy inquilino de una vivienda y hay que sustituir el motor de una persiana eléctrica valorado en 300 euros, indicándome la arrendadora que he de hacer frente al 50% de ese importe, ¿ese desembolso no lo tiene que afrontar la arrendadora en el 100%? Otros dos desperfectos son, el abombamiento de los azulejos de la pared de la cocina (se ha debido de recalcar la pared) y la humedad en la pared de un dormitorio, al igual que a otros vecinos en esa parte del edificio, ¿quién tienes que pagar esas dos reparaciones?
Gracias por su ayuda,
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David
4 años 232 días hace
Hola. En mi caso, la bomba de depuración de la piscina ha sufrido una avería irreparable y hay que sustituirla. El propietario rehusa argumentando que son gastos de mantenimiento normales y corresponden al arrendatario. Cómo se podría interpretar la avería de un elemento de estas características?
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M CARMEN De la torre leon
4 años 243 días hace
Las reparacion de una lavadora corre a cargo de?? Arrendatario o arrendador
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Marta
4 años 249 días hace
Hola, tengo una casa alquilada y ha habido un problema en el tejado por las lluvias de Madrid de abril y mayo, el propietario me lo comunica el 19 de abril, con las continuas lluvias la empresa que tiene que reparar el tejado nos ha dicho que hay que esperar a que seque bien. El inquilino no nos ha pagado este mes y dice que no va a pagar porque tiene la gotera y el techo de una habitación mal, que tenemos que ver qué parte paga. ¿Qué tenemos que hacer?. Gracias.
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Grin
4 años 268 días hace
Buenas tardes, Quisiera saber si entre la reparación de electrodomésticos que debería asumir el arrendador se encuentra el horno de la cocina, ya que se ha averiado por completo y no sabemos si el arrendador esté dispuesto a asumir ese gasto. Gracias de antemano por vuestra ayuda
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jose antonio
4 años 278 días hace
hola qe tal, gracias por la informacion dada, tengo una consulta. Que desde que entre en la vivienda no funciona el aire acondicionado dado que es de calor y frio, y este invierno a sido frio. Se le puede denunciar al propietario por no venir a arreglarlo. Y otras cosas similares estan igual. Muchas gracias por la consulta.
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Yandry
4 años 280 días hace
Buenas tardes, la bañera de mi habitación estaba atascada y me ha creado húmedad en la cocina, he logrado desatascarla pero sigue filtrando agua por lo que no nos podemos duchar en ese baño, quien me la arregla? El propietario o yo? Ellos me han dicho que no se hacen cargo porque seguro es del mal uso, y como se yo si es culpa mía?
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Pilar
4 años 325 días hace
Quien tiene que reparar la avería de un WC atascado, el arrendador o el arrendatario? Gracias
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daniel mateu moreno
4 años 343 días hace
hay ALGÚN PLAZO MÁXIMO EN QUE SE DEBAN ARREGLAR LOS DESPERFECTOS/MANTENIMIENTO DEL PISO? LLEVO DOS MESES CON EL SUELO DEL PASILLO ROTO Y AUN NO SE HA ARREGLADO. ALUDE FALTA DE TIEMPO , PRESUPUESTOS AUN NO REVISADOS ETC.. PARECE SER QUE LA DURACIUON DEL ARREGLO ES DE UNOS TRES DIAS.
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Alessandra Cristina Da Cruz Branco
4 años 348 días hace
Buenas tardes, he entendido que entonces el propietário delpiso que alquilo es el responsable segun cita la lei por las averías de una caldera, pues según él quieren que pague yo el seguro del gás siendo que no está en el Contrato y que no estoy obligada a pagar este Seguro. quieren que yo haga cargo del Seguro o que cancele,porque ellos antes de alquilarme pagaban ese Seguro, ahora o me lo pago o me hago cargo de la avería si presenta algún problema en la Caldera, cosa que ya les dije que no estoy de acuerdo. Gracias
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