¿Quién debe hacerse cargo de las averías en un piso alquilado?  

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Ante las dudas que suelen preguntar los usuarios en torno a quién debe hacerse cargo de las averías, si arrendador o arrendatario, en este artículo resumimos las respuestas más habituales.

REPARACIÓN DE AVERÍAS EN GENERAL

Por norma general, las averías las abona el propietario, salvo aquellas que se han producido por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario. El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías.

En relación con la obligación del propietario arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la casa arrendada, el art. 1554.2 del Código Civil dispone que el arrendador está obligado a hacer "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla (la vivienda) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada". Por otra parte, en el art. 21.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el título ‘Conservación de la vivienda’ se reitera esta obligación al imponer al arrendador el deber de "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario...".

¿QUÉ SON "OBRAS O REPARACIONES NECESARIAS"?

Sin embargo, ninguna de las normas citadas aclara lo que se entiende por "obras o reparaciones necesarias". Esta situación ha obligado a la jurisprudencia a tomar medidas con una labor de decantación, atendiendo a las circunstancias del caso particular. En este sentido, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado que son necesarias (y por tanto a cargo del arrendador):

• "Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato" (STS 2 de junio de 1951)
• Las obras "de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" (STS 5 de octubre de 1951)
• "Las indispensables para el disfrute de la casa" (STS 7 de noviembre de 1961)
• "Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe" (STS 30 de enero de 1970)
• Y aquello que "ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor" (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980)
• Incluyendo "tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)" (STS 5 de diciembre de 1989).

REPARACIÓN DE ELECTRODOMÉSTICOS EN GENERAL

La sentencia de la AP Badajoz, Sec. 2.ª, 473/2007, de 27 de diciembre establece lo siguiente: "La reparación de los electrodomésticos que fue pagada por el arrendatario deberá ser abonada al mismo por el arrendador. Esta reparación debió haber sido costeada por el arrendador. A ello le obligaba el artº 21 de la LAU." Os indicamos unos ejemplos concretos de lo referido anteriormente (los más comunes):

LAVADORA

Según la Sentencia de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 380/2009, de 20 de julio, "el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador"; Sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre: según el art. 1561 CC el arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo. La fotografía de la lavadora muestra un electrodoméstico deteriorado en su aspecto exterior, es decir, que no era precisamente nuevo. Si a ello se le une la escasa entidad de la avería denunciada y de su montante, ello hace suponer que dicho percance ha sido debido al proceso obsolescencia del aparato, más que debido al mal uso realizado por el arrendatario"

NEVERA

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 410/2009, de 5 de octubre: "le corresponde al arrendador en cuanto a la reparación de la nevera, no puede estimarse acreditado que la reparación efectuada fuera debida a mal uso realizado por los arrendatarios y no consecuencia del deterioro por uso habitual."

CALDERA

Como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre: "la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año."

Estas son las averías más frecuentes y cómo deben resolverse. Si no lo tienes del todo claro, es importante que revises tu contrato y, ante cualquier duda que te surja, recuerda que puedes acudir a Alquiler Seguro. ¡Estaremos encantados de ayudarte!