¿queda poco tiempo para que expire tu contrato de arrendamiento? ¿no sabes qué debes hacer para prorrogarlo o abandonar la vivienda? si es así, aquí te explicamos qué debes hacer para prorrogar tu contrato de alquiler o ponerle fin de forma legal y a tiempo. ya seas propietario o inquilino, te conviene conocer el procedimiento para evitar problemas y malentendidos.

la duración del contrato

según lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos, un contrato de alquiler tiene una duración mínima de tres años, con opción a prórrogas tácitas posteriores de doce meses de duración.

a pesar de lo establecido por ley, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año, porque cuando el inquilino quiere continuar en el inmueble la renovación de produce de forma automática. sin embargo, la prórroga del contrato de alquiler se produce en las renovaciones acontecidas después de los tres años de duración mínima legal de los contratos.

y, ¿si en el contrato no hay un plazo determinado de duración?

el artículo 1566 del código civil, acerca de la figura de la tácita reconducción, establece que para los contratos de arrendamiento que no tengan un plazo de duración se da por hecho el consentimiento del arrendador cuando:

• al terminar el contrato el inquilino permanece en el domicilio.
• cuando no se ha requerido al inquilino.
• durante los 15 días posteriores a la finalización del contrato no se notificado la disconformidad a que el inquilino permanezca en la vivienda.

alquileres regulados por la antigua lau

hasta junio de 2013, cuando se reformó la ley de arrendamientos urbanos (lau) el marco legal que regulaba la prórroga del contrato de alquiler era diferente. antes del cambio legislativo, los contratos tenían una duración mínima de cinco años, con opción a una prórroga de tres años más. con la entrada en vigor de la reforma legislativa se redujo a tres años con prórrogas anuales posteriores.

precisamente, durante este verano expiraron los últimos contratos de alquiler regulados por la antigua lau. para todos los propietarios e inquilinos que aún estuviesen bajo ese marco legislativo recordad que, en caso de haber prorrogado vuestros contratos, será por tres años más en idénticas condiciones.

la prórroga del contrato de alquiler en la actualidad

los contratos firmados después de junio de 2013 están regulados por la nueva ley de arrendamientos urbanos (lau) que, como explicábamos, redujo el período contractual mínimo de 5 a 3 años.

si el contrato esta cercano a su fin y ambas partes habéis acordado renovarlo, cuando llegue la fecha de finalización se prorrogará un año más con las mismas condiciones si ambas partes, propietario e inquilino, estáis de acuerdo.

cuando inquilino o propietario deseéis prorrogar el contrato de alquiler actualizando las condiciones, hay algunos factores a tener en cuenta.

para llevar a cabo una prórroga del contrato de alquiler con variaciones respecto a las condiciones originales, no basta con exponer las nuevas condiciones verbalmente. propietario o inquilino deberán comunicárselo por escrito a la otra parte con al menos un mes de antelación respecto a la fecha de expiración del contrato vigente, para evitar la prórroga automática.

en el caso de que ambas partes estén conformes con el cambio de condiciones, o si se llega a un nuevo acuerdo, el contrato de alquiler quedará renovado por un año más. después de este nuevo periodo de doce meses, se podrán hacer nuevas modificaciones en las condiciones, romper la relación contractual o prorrogar por un nuevo año.

los plazos para cesar un contrato de alquiler

la modificación de la ley de arrendamientos urbanos, que fue publicada el 5 de marzo de 2019, entrando en vigor el día 6 de mismo mes y año,  modificó los preavisos en el alquiler, pasando de ser de 30 días de preaviso por cualquiera de las partes, a cuatro meses en el caso de que el arrendador no quiera renovar, y a dos meses si es el inquilino el que no desea continuar en la vivienda.

los contratos de alquiler con opción a compra

el tiempo máximo que puedes permanecer en un contrato con opción a compra es 5 años. si antes de que finalice el contrato quieres comprar la vivienda, podrás hacerlo sin problema. poe otra parte, si acumulas dos meses de deuda en el pago del alquiler se puede rescindir el contrato y desahuciar al inquilino.

el propietario no podrá vender el piso a terceros mientras dure el contrato y no podrá negarse a venderlo al inquilino si este desea comprar.

como propietario, ¿puedo recuperar el piso a mitad del contrato?

sí, pero únicamente si cumples un requisito fundamental. el propietario del inmueble, durante la vigencia del contrato mínimo de tres años de duración, únicamente puede pedir al inquilino que abandone el piso si lo necesitas como vivienda permanente para él mimo o un familiar en primer grado. esto incluye su expareja en caso de separación. además, tienes que saber que debes hacerlo en tiempo y forma: ha de haber transcurrido un año de contrato y debes comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación y siempre por escrito. una vez que el inquilino abandone el inmueble, el piso deberá estar nuevamente ocupado antes de que pasen tres meses por el propietario o su familiar directo.

de no cumplirse este procedimiento, el arrendatario podrá reclamar la recuperación del piso arrendado en las mismas condiciones contractuales y una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto. así que mucho cuidado, sé legal y no entres en un juego de picaresca para romper el contrato de alquiler antes de tiempo, porque puede pasarte factura.

como bien sabes, hay alguna otra circunstancia que permite al propietario recuperar el inmueble a mitad de contrato. si se produce un incumplimiento contractual, como un impago, que el inquilino haga obras sin permiso de la propiedad o el subarriendo son motivos suficientes para que el propietario pueda romper el contrato de arrendamiento antes de tiempo.

¿puede subir el precio de arrendamiento durante el tiempo de contrato?

la renta del alquiler se actualiza año a año de acuerdo con el índice de revisión de precios pactado por ambas partes, por lo que puede subir o bajar según las fluctuaciones y evolución del índice de referencia elegido. recuerda que en tu contrato de arrendamiento existe una cláusula que especifica que cada doce meses el precio de la renta se actualizará conforme ese referente.

aunque es habitual utilizar como referencia el ipc, no es aconsejable. desde alquiler seguro, recomendamos utilizar el índice actualizador de rentas de contratos de alquiler (arca), que utiliza únicamente tres factores que forman parte del sector inmobiliario del alquiler, excluyendo las variables ajenas a este mercado. de esta forma sabes que el precio de tu alquiler siempre se actualizará teniendo en cuenta la situación real del mercado de una forma totalmente fiable.

más allá de estas variaciones de precio anuales, la única oportunidad para alguna de las partes de modificar el coste del alquiler bien sea al alza o a la baja, es a la hora de renegociar la prórroga del contrato, de acuerdo con el tiempo y forma explicados antes. cambiar el precio de la renta, es una de las condiciones que más habitualmente entran a formar parte de las negociaciones de la prórroga del contrato de alquiler.

qué ocurre con la fianza

una de las cosas más importantes que debemos saber es que la fianza no puede destinarse a compensar la falta de pago del alquiler, pues su finalidad es cubrir desperfectos de la vivienda durante el tiempo que dura el alquiler.

cuando se hacen reformas que imposibilitan habitar la vivienda mas tiempo del establecido, el arrendador está obligado a devolver la fianza al inquilino.

¿tienes alguna duda sobre la prórroga de contratos de alquiler? ¡pregúntanos!