¿Cuándo se puede subir el precio del alquiler?

Tanto propietarioscomo inquilinos se plantean con frecuencia preguntas como ¿Cuándo se puede subir el precio del alquiler?, ¿Cuánto se puede subir?, ¿puede incrementarse anualmente? Para responder a estos interrogantes, debemos aclarar, antes de nada, que no es posible subir el precio de un alquiler hasta que finaliza el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, sí que se puede actualizar la renta de forma anual, es decir, ajustar lo que paga el inquilino a las fluctuaciones económicas, aunque esto solo puede aplicarse si viene expresamente recogido en el contrato. Pero ¿Cómo funciona la actualización de las rentas de alquiler? ¿Cómo ha cambiado el método para hacerlo en los últimos años?

¿Qué es la actualización de rentas?

La actualización de las rentas del alquiler es una cláusula que viene especificada en el contrato de arrendamiento y que se basa en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 18. Actualización de la renta.

“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”

Es decir, esta actualización de la renta se realiza en función del índice escogido a la firma del contrato. Desde Alquiler Seguro siempre recomendamos que, a la hora de escoger un índice de referencia, este sea el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (índice ARCA), pues es el único que toma en consideración única y exclusivamente la situación del mercado del alquiler y no variables ajenas, como el precio de la cesta de la compra o el combustible.

Sin embargo, aunque las partes escojan un índice específico como este, la actualización de rentas nunca puede superar el límite que marca el índice de referencia que fija el Instituto Nacional de Estadística (INE), un sistema que se introdujo con la ley de vivienda de 2023 “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados de la rena de los contratos de arrendamiento”.

El propietario debe comunicar al arrendatario la actualización de la renta y el nuevo importe que deberá abonar, y este pasará a ser efectivo al mes siguiente de la comunicación: “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado” art. 18 del real decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo.

Entonces, ¿la renta no se actualiza conforme al IPC?

Hasta abril de 2022, cuando se cumplía un año del contrato, el arrendador tenía la posibilidad de actualizar la cuantía de la renta en función del indicador escogido, siempre y cuando la variación no fuera superior a la oscilación marcada por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Si las partes acordaban actualizar la renta, pero no definían el sistema que iban a actualizar, lo más habitual era que la actualización se hiciera conforme al IPC, es decir, a la variación general de los precios y de la inflación.

Sin embargo, en 2022, el Gobierno introdujo unos límites a la actualización de rentas para hacer frente a la subida de precios que se produjo en toda Europa como consecuencia de la crisis energética y de la guerra en Ucrania. Así, todos los contratos de alquiler que se renovaron en 2023 no pudieron hacerlo por encima del 2%, un tope que en 2024 se elevó hasta el 3%.

La ley de vivienda, que se aprobó en mayo de 2023, introducía una reforma para que el INE creara un índice específico para la actualización de rentas que empezó a aplicarse en 2025. Sin embargo, es muy importante señalar que este nuevo instrumento solo se aplica a los contratos de alquiler que se firmaron después del 26 de mayo de 2023. En cambio, los contratos anteriores a esa fecha siguen vinculados al IPC.

¿Cómo funciona el nuevo índice para la actualización de rentas?

A finales del año pasado, el INE dio a conocer el nuevo índice de referencia para la actualización las rentas. Se trata de una especie de calculadora, que aplica una fórmula matemática para determinar el valor máximo al que podrán actualizarse los contratos.

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) tiene en cuenta elementos como la tasa de variación anual del IPC o la tasa de variación anual del IPC subyacente, así como una media de ambas, corregida con un coeficiente moderador. Su valor, del mismo modo que sucede con el indicador general de precios, cambia de forma mensual, por lo que los propietarios que quieran actualizar la renta deberán tener en cuenta el último dato publicado por el INE.

¿Y cuándo se puede aplicar una subida del precio del alquiler?

Aclarado que la actualización de la renta se hace anualmente mediante un índice de referencia, llega el momento de explicar cuándo la propiedad de la vivienda de alquiler puede subir el precio del alquiler. Es decir, cuándo puede modificar el precio establecido en el contrato y marcar una nueva cuantía.

Una vez el contrato de alquiler se aproxima a su finalización, el casero del inmueble puede plantear al inquilino realizar un cambio en las condiciones del contrato. Esto es, si cuando se aproxima la fecha de finalización del contrato ambas partes están interesadas en su renovación, o en realizar un nuevo contrato de arrendamiento, la propiedad del inmueble podrá plantear una subida del precio de la renta, e incluso otro tipo de modificaciones en las cláusulas pactadas con anterioridad.

La subida de la renta dependerá del criterio de la propiedad, que deberá comunicarla al arrendatario con anterioridad para que este evalúe si tiene interés o no y pueda hacerse efectiva. Por tanto, el propietario de una vivienda en alquiler no puede subir la renta del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler, sino exclusivamente cuando el tiempo del contrato llegue a su fin.