07/11/2018
Tanto si eres inquilino o propietario de una vivienda, existen ciertos aspectos que debemos tener en cuenta, derechos y obligaciones durante estos periodos de alquiler. En este post, vamos a hablar de uno de esos conceptos que debemos conocer a la perfección. Se trata de la Cláusula de Enajenación de la Vivienda, presente en un contrato de arrendamiento.
En algunas ocasiones, el propietario de una vivienda que tiene en alquiler decide que ha llegado el momento de ponerla en venta, como consecuencia de una decisión personal. Aunque no suele ser un hecho muy común, es algo que nos puede ocurrir y debemos tener claro todo lo que implica. Lo primero que un propietario debe hacer es, cuando esto sucede, informar al inquilino. Una vez ha sido informado, al inquilino le surgen muchas dudas. La más común es qué va a pasar con su contrato y si está permitido. Con el fin de resolver todas tus dudas, te contamos todo lo que debes saber sobre este tema y sobre la Cláusula de Enajenación de una vivienda.
¿QUÉ ES LA CLÁUSULA DE ENAJENACIÓN?
Para saber qué va a ocurrir con tu contrato de alquiler si la vivienda cambia de propietario, primero es necesario que conozcas en qué consiste la enajenación de la vivienda. Se trata de una cláusula contemplada en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y hace referencia a lo que sucedería con el contrato de arrendamiento, y con el inquilino, en el caso de que se realice una operación de compraventa de la vivienda.
La normativa se divide entre los contratos firmados con anterioridad y posterioridad al 6 de junio de 2013. Por tanto, es de suma importancia recordar en qué fecha exacta se firmó el contrato puesto que va a determinar lo que va a pasar con el piso, el contrato y el inquilino.
CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE 2013
Aunque los documentos establecidos antes de la actualización de la LAU ya han finalizado su obligatoriedad de cinco años, aún hay viviendas en las que se ha renovado y que se siguen regulando bajo la antigua legislación. Si este fue tu caso, debes saber que la enajenación de la vivienda se estableció y el acuerdo entre ambas partes se debería haber prolongado hasta el final del contrato original, aunque no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, en esta situación, si el inmueble no estaba registrado, el vendedor tendría que haber indemnizado al inquilino por cada año que le restase de contrato.
CONTRATOS FIRMADOS DESPUÉS DE 2013
Ahora, para todos los contratos pactados después de la reforma de la legislación que regula los alquileres, tiene mucho peso la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. En la actualidad, para poder aplicar la enajenación de la vivienda, y mantener el contrato de arrendamiento, es obligatorio que el inmueble este registrado.
Si todas estas condiciones se cumplen, el nuevo propietario estará obligado a mantener el contrato de alquiler firmado con anterioridad a que se produjese la operación de compraventa del inmueble.
¿QUÉ PASA SI NO ESTÁ REGISTRADO?
Como os hemos explicado, si el inmueble aparece en el Registro de la Propiedad, el inquilino no debe preocuparse de nada. Los quebraderos de cabeza se producen si la vivienda no está inscrita. Existen dos opciones distintas de cómo se puede actuar, dependiendo de si el comprador conocía o desconocía la existencia del contrato de arrendamiento.
Por una parte, si el comprador no conoce que la vivienda que ha adquirido tiene un contrato de alquiler vigente, este es considerado como comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. En esta ocasión, según establece la LAU, si el nuevo propietario no quiere continuar con el alquiler, el inquilino tendrá tres meses para abandonar la casa. Sin embargo, según lo estipulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la escritura de la compraventa se obliga a mencionar si la vivienda cuenta con un contrato de alquiler. Por tanto, salvo falsificación de documentos, el comprador y nuevo propietario debe conocer la existencia del contrato de alquiler.
Por otra parte, si el comprador conoce que su nueva vivienda cuenta con un contrato de alquiler (la mayoría de las veces), el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler.
Ahora ya sabes todo lo que puede ocurrir con tu contrato de alquiler en una situación de compraventa del inmueble que tienes alquilado. Lo más recomendable es que, si te encuentras en esta situación, acudas a un profesional y te asesore sobre cómo tienes que actuar. Si después de este post, sigues teniendo más dudas, recuerda que puedes escribirnos y preguntarnos todo lo que necesitas saber. ¡Estaremos encantados de ayudarte!