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10 preguntas de un propietario sobre el alquiler de pisos



Muchas son las dudas de un propietario a la hora de alquilar su piso. Os resolvemos las 10 preguntas más habituales que se hace un arrendador a la hora de alquilar su inmueble como vivienda:


1. ¿Cómo y cuánto me desgravo en la declaración de la renta al alquilar un piso?

Los requisitos para que un propietario pueda tener una reducción del 100% en la renta (en lugar del 60 % general) son los siguientes: (Articulo 23.2 ley IRPF)

• Que el inquilino tenga una edad comprendida entre los 18 y 30 años

• No supere actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM)

• Y que el arrendador disponga de un documento firmado por los inquilinos que declaren que cumplen los requisitos anteriores.

2. ¿Se puede hacer un contrato de alquiler, por ejemplo, por 20 años?

Para los contratos firmados antes de la entrada en la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, en vigor desde el 6 de junio de 2013, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es la que libremente pacten las partes, según expone la Ley de Arrendamientos urbanos en su artículo 9, que establece el periodo mínimo de 5 años a favor del arrendatario. Se prohíben los indefinidos, sin que exista un tope fijado en la Ley, pero hay una limitación, los contratos en los que no se indique plazo se entienden celebrados por 1 año.

Para los contratos posteriores a la reforma del 6 de junio de 2013 la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

3. ¿Es posible sustituir las últimas rentas por el importe de la fianza?

La fianza no puede servir de pretexto para el impago de la renta ni cabe su compensación con las rentas debidas. Hay que tener en cuenta la especial naturaleza de la fianza arrendaticia, regulada en el art. 36 LAU, que tiene una finalidad específica, como es la de garantizar los posibles daños que la arrendataria haya podido causar en la cosa arrendada al excederse de su uso normal –artículo 21 de la Ley-.

4. ¿Cuáles son los pasos a seguir para alquilar una segunda vivienda?

 Si eres propietario de una segunda vivienda, no residencia habitual, puede ser perfectamente objeto de un contrato de arrendamiento, siendo los pasos a seguir que  anuncies el arriendo de la vivienda, llegues a un acuerdo con tu futuro inquilino en relación a renta, periodo de duración, gastos, etc para luego firmar un contrato de arrendamiento que ha de ser redactado conforme a lo que determina la Ley de Arrendamientos Urbanos.

5. ¿Puede un inquilino dar de alta  luz, gas y  agua a su nombre?

Es aconsejable que el inmueble tenga dados de alta los suministros de luz, agua y gas si lo hubiera. El mismo día de la firma del contrato de arrendamiento, es cuando se tienen que hacer los cambios de titularidad y domiciliación de cada uno de estos suministros. De este modo, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la responsabilidad del pago de los mismos será siempre de los arrendatarios.

6. ¿Si mi vivienda tiene varios propietarios podemos  alquilarla?

El contrato de arrendamiento es un acto de administración y no de disposición, de modo que en caso de copropiedad sobre una vivienda puede firmar el contrato como parte arrendadora cualquiera de los copropietarios, siempre que su duración no exceda de seis años.

7. Si en la vivienda que alquilo hago el contrato con un inquilino y pasado el tiempo vive junto a él otra persona, ¿tengo que hacer un contrato nuevo para incluirle?

Si va a vivir otra persona en la vivienda y deseas que figure como arrendatario puede hacerse un anexo al contrato, firmado por el propietario y el nuevo ocupante, indicando que entra a formar parte como arrendatario junto con el del contrato originario, asumiendo sus derechos y obligaciones, permaneciendo dicho contrato vigente en todo lo pactado.

8. En caso de que el inquilino “destroce” la casa antes de irse ¿qué sucedería?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos urbanos, dispone que cuando se celebra el contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico.

La obligación del depósito de la fianza, tiene como objetivo el asegurar que el inquilino el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, de la depreciación del mismo por el uso. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a las que el inquilino hubiera estado obligado.

Conforme a lo mencionado, cuando se produzca la entrega de llaves, deberás comprobar los defectos existentes en la vivienda, y descontar de la fianza el importe de los mismos.

9. ¿Qué hago si el inquilino me paga cuando quiere y no los primeros días del mes?

Si su contrato expresa que la renta debe abonarse los  primeros días del mes, y su inquilino no procede conforme a ello, hablamos de un incumplimiento contractual cuya regulación viene regulada en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Urbanos: "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil."

10. ¿Dónde debo depositar la fianza?

Según en la Comunidad Autónoma en la que vivas, debes depositar la fianza en el organismo competente que corresponda. 




4 Comentarios

  • JOSE LOPEZ 1 años 17 días hace
    buenos días

    Soy un particular que tiene una plaza de garaje para alquilar en la que esta interesada una empresa para sus trabajadores.
    La pregunta es si debo hacer factura mensual, y si debo aplicar el IVA del 21%, así como si la empresa arrendataria debe o no practicar retención alguna por IRPF.
    Y abusando de la confianza, cada cuanto tiempo tendría que ingresar el IVA en hacienda.

    gracias
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    • Alquiler Seguro 303 días hace
      Hola Jose, Para poder responder su consulta, debemos atenernos a las leyes tributarias, concretamente a la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido y la Ley sobre la Renta de las Personas Físicas.

      De este modo, teniendo en cuenta la especialidad de la parte arrendataria, ya que es una persona jurídica, el arrendador deberá girar mensualmente la factura de alquiler, en la que contemple la aplicación del 21% sobre el importe de renta pactada en contrato y que corresponde al IVA, reteniendo posteriormente el 19% a cuenta del IRPF.

      Asimismo, y dado que está aplicando tanto IVA como retención de IRPF, el arrendador tiene la obligación de efectuar las autoliquidaciones trimestrales. Para ello, qué duda cabe que debería estar respaldado por profesionales especializados en la materia como los abogados que integran nuestro equipo.

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  • JOSE 1 años 136 días hace
    Buenos días.
    Querría hacer una pregunta que me parece interesante. Se podría pactar en un contrato de alquiler la obligatoriedad por parte del inquilino de hacer un seguro de hogar o conviene que este lo haga el propietario?. En el primer caso quien determinaría las condiciones y al hilo de esto, por ejemplo en caso de algún accidente la Responsabilidad Civil es del propietario o del inquilino.?

    Gracias por las aportaciones
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    • Alquiler Seguro 1 años 124 días hace
      Hola Jose, Existe la posibilidad de que las partes acuerden la necesidad de incluir en el contrato de arrendamiento un seguro de hogar del inquilino, que evidentemente podría incluir si por póliza se contiene la responsabilidad civil cubierta por causa de daños derivada del uso del arrendatario.
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