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¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?



Dentro del alquiler existen muchas modalidades:  alquiler residencial, de temporada, con opción a compra… hoy prestamos atención al alquiler con opción a compra y te desgranamos todos los detalles que tienes que conocer sobre este sistema: ¿Merece la pena?, ¿Qué ventajas y desventajas ofrece?, ¿Cómo se formaliza? Sigue leyendo.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Se trata de un sistema por el que el arrendatario (inquilino) vive en un inmueble en régimen de alquiler, y paga de manera mensual su renta, pero transcurrido un periodo de tiempo, previamente pactado por contrato con el arrendador (propietario) se puede ejercer el derecho de compra sobre la vivienda o no.

¿Qué contrato hace falta para el alquiler con opción a compra?

En principio el contrato que se usa para este sistema es aquel que se conoce como contrato mixto y que consiste en un contrato de arrendamiento y otro de compraventa. Al tratarse de dos contratos, el de alquiler se rige por lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.

¿Qué ventajas y desventajas tiene para el inquilino el alquiler con opción a compra?

 Las principales ventajas que encuentra un inquilino sobre este sistema son:

  • Ahorro: De cara a la futura compra de la vivienda al descontarse la renta del alquiler si finalmente se compra.
  • Mayor facilidad para acceder a una hipoteca: Al no tener que solicitad el importe integro del valor del inmueble sino sólo una parte.
  • Ayudas al alquiler: Siempre que los inquilinos cumplan los requisitos exigidos por las CCAA pueden acogerse a ayudas al alquiler, lo que les facilitará el pago de la renta.

Sin embargo, el alquiler con opción a compra también ofrece desventajas:

  • Prima de opción a compra: No es obligatoria, pero si frecuente. Se trata del pago por adelantado de un porcentaje del precio de la vivienda. Este porcentaje se pacta por las partes, y si no se compra la vivienda el arrendatario la pierde como penalización.
  • El precio de la vivienda es cerrado: Por tanto, independientemente de si el mercado sube o baja el precio final es el acordado en contrato.

¿Qué ventajas y desventajas tiene para el propietario el alquiler con opción a compra?

Y para los propietarios ¿qué ventajas tienen con el alquiler con opción a compra? La mayoría de los arrendadores que optan por esta opción alegan como principal razón la facilidad para la venta del inmueble y es que te garantizas tener la vivienda ocupada y obtener rentabilidad sobre ella durante el tiempo que permanece en arrendamiento. Por otro lado, de cara a su venta, te ahorras el engorro de tener que gestionar la operación íntegramente, al tener un comprador interesado, esto es, el inquilino.

¿Y las desventajas, las hay? Como en todo, sí, las principales son:

  • Recibes los pagos prorrateados: Esto es, a diferencia de una venta en la que percibes el dinero en su totalidad, con el alquiler con opción a compra lo percibes gradualmente.
  • Dudas sobre si finalmente se venderá la vivienda: Y es que el arrendatario tiene la libertad de escoger si finalmente quiere o no comprar el inmueble.
  • Cambios en el mercado: Al formalizarse el contrato de alquiler con opción a compra, se fija el precio de renta y venta del inmueble, este es fijo, independientemente de las variaciones en el mercado, por lo que se puede perder rentabilidades.
  • Tributación: De cara ha realizar la declaración de la renta el propietario está obligado a declarar la prima por opción a compra en el IRPF.

 

¿Tienes alguna duda sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra? ¡Pregúntanos! Nuestros asesores inmobiliarios y equipo legal te ayudará a resolverlas.





4 Comentarios

  • Juan de Cardenas 10 días hace
    Tengo a la venta un piso. Me ofrecen firmar un contrato de alquiler con opción a compra en las siguientes condiciones: Un pago inicial de 70.000€ y diferir el resto (110.000€) hasta 2 años mediante un alquiler de 500€ mensuales. ¿Si en el periodo de alquiler el inquilino observa (ocasiona) desperfectos en el piso, quién paga los arreglos? Me han comentado que algunos inquilinos utilizan la trampa de ocasionar despefectas para que el propietario del piso tenga que efectuar mejoras que luego, cuando se firme la compraventa, quedan como beneficio del arrendado. El alto pago inicial me resulta atractivo, pero al tiempo me crea sospechas. Gracias
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    • Álvaro Crespo Bedoya 9 días hace
      Buenos días, dado que la modalidad contractual es de contrato de arrendamiento, usted tendría las obligaciones legales que marca la Ley de arrendamientos urbanos, y, en por ello, deberá hacer todas las reparaciones durante el contrato que sean necesarias para conservar la vivienda en un estado de habitabilidad, siempre que no se deban a actuaciones negligentes o mal uso por parte del arrendatario. Aquellas pequeñas reparaciones que se deban al desgaste ordinario de la vivienda, tal y como marca la legislación, serán por cuenta del inquilino.

      En consecuencia, usted durante el contrato de arrendamiento, únicamente deberá cumplir con sus obligaciones en reparar y conservar la vivienda en un estado de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Del mismo modo, en caso de que el inquilino ejerza su opción a compra, usted estará obligado a venderla por el precio pactado inicialmente, sin que pueda ser vendida a un tercero ajeno al contrato.

      Gracias y un saludo,
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  • Julio 261 días hace
    En un contrato de alquiler con opción a compra por 5 años y con renovaciones anuales (si no es denunciado por alguna de las partes), ¿el derecho de la opción de compra por parte del inquilino se mantiene en las renovaciones del contrato?. Actualmente me encuentro con una situación en la que el inquilino quiere ejercer su derecho en el año 6 y el propietario indica que la cláusula de opción de compra no aplica para las renovaciones.
    Gracias por la respuesta.
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    • Álvaro Crespo Bedoya 211 días hace
      Estimado Julio,

      Informarle previamente que el contrato de alquiler con opción a compra, es aquel en el que el arrendatario tiene la posibilidad de adquirir el inmueble una vez finalizado el plazo estipulado arrendamiento siempre y cuando no haya algún plazo marcado de caducidad para ejercitar la acción de adquirirlo. A la cantidad total del inmueble se le restarían las mensualidades que el inquilino ha ido aportando si así se ha pactado.
      Ahora bien, dado que no tenemos a nuestra disposición el contrato es necesaria la revisión para poderle dar una respuesta exacta, ya que es necesario revisar el clausulado.
      En el caso de que quiera que revisemos su caso de manera más detallada, puede contactar a través de: consultoriojuridico@pluslegal.es.

      Un cordial saludo.
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